,Et si on se penchait sur la Nue-Propriété, solution patrimoniale ?
-
Le néophyte ( et ses idées reçues ) :
« – Au plus simple, si je devais en parler, je dirais qu’il s’agit d’une propriété dénuée de tout accessoire, et donc non meublée !
Mais je crois en réalité que le fait de dire « nue », fait que celle-ci ne m’appartient pas en plein. Ou plus exactement que je n’ai pas la « jouissance » de la « pleine propriété » de ce bien ?! »
Autant de mots plutôt « sexy » mais barbares dans ce contexte…
En effet, qu’est-ce que cela veut dire exactement ?
-
Le professionnel :
a) Explication : Pour faire le tri dans ce que vous savez et partir sur de bonnes bases, il convient d’aborder la « nue-propriété » par l’explication du « démembrement ».
En clair, démembrer une propriété, c’est séparer d’une part la « propriété » (le terrain, les murs s’il s’agit d’une villa ; les murs et la co-propriété s’il s’agit d’un appartement), et d’autre part la « jouissance » ( jouir de quelque chose dans le langage courant c’est : l’utiliser ) ou plus explicitement ici, le fait de l’habiter cette propriété !
Du coup, on pourrait dire que se lancer dans l’acquisition d’un bien en nue-propriété c’est d’en acquérir uniquement les murs, ne pas l’habiter et ne pas percevoir de loyers.
Tandis que quelqu’un d’autre en achète la jouissance, c’est-à-dire l’habite sans vous verser de loyer.
Pour utiliser le langage approprié et enfoncer le clou :
On achète à plusieurs mais on aura la jouissance du bien à des moments différents de la vie.Un usufruitier et un propriétaire partagent un même droit aux revenus mais successivement dans le temps.Acheter aujourd’hui le droit d’être propriétaire demain : j’achète une certitude.
Je dois être patient, et cette patience a un prix, donc j’achète moins cher. Mais attention, on ne parle pas de décote, on achète au juste prix !
C’est l’idée du démembrement : c’est un partage dans l’acquisition.
En revanche, il faut bien comprendre, qu’en étant nue-propriétaire, on n’a pas de revenus immédiats. En revanche, il y a un enrichissement mécanique avec le temps qui passe.
C’est pourquoi il est important d’avoir la bonne valorisation de la nue-propriété.
b) Préconisation du conseiller professionnel La Peyrouse Finance :
Les deux points de vigilance sur ce type d’acquisition sont :
Le LIEU et le CHOIX du BAILLEUR USUFRUITIER (celui qui bénéficie de la jouissance)Nous préconisons un bailleur social !
Valorisation de la nue propriété :
Prix de la nue-propriété = prix du bien moins tous les revenus locatifs que vous auriez perçus depuis le début de l’acquisition jusqu’au terme des 15 années qui correspondent à la durée du bail social conclu (donc date de l’extinction de l’usufruit)
–> Il est à noter que nous ne sommes pas ici dans le cas aléatoire de la spéculation sur la mort d’un propriétaire particulier.
Ce calcul est très favorable au propriétaire car il ne tient pas compte de vacations possibles et donc d’une déduction qui serait moins forte, ce qui correspondrait plus à la réalité.
Inéluctablement, la valeur de la nue-propriété augmente tandis que celle de l’usufruitier diminue au fur et à mesure que l’on avance dans le temps et ce dans la même proportion, sans droit de mutation d’où un effet d’enrichissement mécanique !
Aussi, on raisonne ici en valeur constante, sans même tenir compte de la revalorisation du bien qu’il y aura forcément puisqu’on s’attache à choisir un lieu en zone tendue (entendez par là, des agglomérations ou il y a une forte demande de logements ).
Vous l’aurez donc compris c’est un investissement forcément rentable, s’il est réalisé dans de bonnes conditions.
-
Parole d’expert :
En résumé La Nue-Propriété :
- Donne un droit certain à une pleine propriété future.
- C’est un droit perpétuel qui ne s’éteindra pas (transmettre aux enfants dans des conditions fiscales intéressantes).
- Entraîne une valorisation de manière mécanique dans le temps.
- Ne génère pas d’impôts sur le revenu, parce que pas de revenus.
- Dans le cas d’un bailleur social, les intérêts d’emprunts peuvent être déduits sur les autres revenus fonciers pour le calcul de l’impôt.
- Pas de droits de mutation.
- Toujours dans le cas d’un bailleur social bien sélectionné, vous avez un confort de gestion absolu (la taxe foncière, les lourds travaux d’entretien sont pris en charge par l’usufruitier et vérifier pour le reste des charges que ce soit clairement stipulé).
- Préparation à la retraite.
- Accession à des zones tendues à moindre coût ou tout au moins de manière plus accessible (des zones comme Paris par exemple !)
- C’est plus intéressant de rembourser un crédit sur une valeur de 60%. Et en plus cela vous libère de la capacité d’endettement.
Le « petit plus » de l’expert :
Attention ! Si tout l’immeuble est en nue-propriété, il peut y avoir un coût annuel pour la mise en place d’un syndic qui vérifie que le bailleur respecte ses engagements. Mais si on est sur du diffus, pas de frais de syndic.
De plus, s’agissant d’un produit de niche, le marché n’est pas très important et il convient de savoir se positionner lorsque tous les critères sont réunis !
-
Le pourquoi/pour qui :
a) Pourquoi choisir la Nue-Propriété ?
–> Pour avoir accès à des biens immobiliers de valeurs élevées.
–> Pour compléter son Patrimoine sans ajouter un revenu qui générerait de l’impôt.
–> Pour réduire sa fiscalité sur les revenus fonciers existants.
b) La Nue-Propriété, pour qui ?
–> Pour ceux qui ne veulent aucun souci de gestion.
–> Pour ceux qui souhaitent investir dans une démarche responsable et altruiste (bailleurs sociaux).
–> Pour ceux qui ont déjà construit leur patrimoine foncier et mobilier en étant propriétaire de leur résidence principale, en ayant investi pour défiscaliser dans un locatif Pinel ou Bouvard, en ayant placé des liquidités, pour la précaution d’usage de la poire pour la soif, sur un contrat d’assurance vie…
-
Le dîner en ville :
La phrase lanceur de discussion qui fera mouche à chaque fois :
« – Et si on parlait de démembrement ? »
Au mieux, les convives en auront entendu parler et la conversation ira bon train sur un sujet que vous maîtrisez à présent, au pire ils penseront que vous avez viré psychopathe façon Bernard Blier alias Raoul Volfoni !
Là, vous devrez digresser en le citant juste pour le plaisir : « – Je m’en vais lui faire une ordonnance. Et une sévère ! … Aux quatre coins de Paris qu’on va le retrouver éparpillé par petits bouts façon puzzle. Moi quand on m’en fait trop, je correctionne plus : je dynamite, je disperse, je ventile… ».
Suivez-nous !
👇 👇
