Les épargnants associent la détention d’immobilier locatif à l’obtention de revenus complémentaires à la retraite.
L’idée de se séparer de ces biens à cette occasion paraît donc saugrenue.
Pourtant une succession, ça se prépare et la vente est parfois un moyen pour aller vers d’autres investissements.
Investissements qui vont verser à leur tour des revenus complémentaires.
Par exemple : un nouveau bien immobilier plus rentable, et/ou des investissements financiers avec versement d’une rente.
C’est l’occasion aussi de faire le point sur son patrimoine.
Et de faire un audit de ce qui est bon à garder :
- Est-ce que l’investissement a rempli ses objectifs ?
- Est-il toujours en progression ?
Vendre, réinvestir sont aussi de bons moyens de faire fructifier votre épargne.
Le conseil est alors essentiel et vous pouvez compter, pour ce faire, sur le cabinet La Peyrouse Finance.
Et dans le cadre de la réorganisation de vos biens, nous souhaitons aujourd’hui attirer votre attention sur la donation avant cession.
C’est un mécanisme qui permet de réaliser une transmission avec un effet fiscal optimisant.
En effet, la donation du bien (titres d’une société ou bien immobilier) est soumise aux droits de mutation à titre gratuit.
Et pour celui qui reçoit les biens, son prix de revient est remis à jour par la donation.
Cette technique se prête donc particulièrement bien aux clients possédant des actifs supportant une forte plus-value latente et qui seraient désireux de transmettre une quote-part de leur patrimoine.
Car si la donation est consentie à une valeur proche de celle de la cession, la plus-value est « gommée ».
La chronologie des opérations (donner avant de céder) permettra d’optimiser fortement le frottement fiscal.
⚠️ La donation doit absolument intervenir avant que la vente ait lieu :
- Il faut impérativement que toutes les conditions suspensives n’aient pas été levées.
- Il faudra écarter la rétroactivité des conditions suspensives.
- Indiquer que le transfert de propriété aura lieu au moment du paiement du prix de cession.
- Et l’acte de cession rappellera la date de la levée de la dernière des conditions suspensives.
Dans le cas contraire, nous sommes dans le cas d’une vente parfaite, il y a accord sur la chose et sur le prix.
Et alors l’administration considère que la donation a lieu après la cession et a pour conséquence la double taxation :
- impôt de plus-value
- droits de donation
Bien évidemment, pour la mise en place de ce process, il faut vous faire accompagner par votre cabinet de gestion de patrimoine (LPF pour n’en citer qu’un).
Qui vous en expliquera le principe et l’optimisation possible par le démembrement que l’on peut lui allier.
Il fera si vous le souhaitez le lien entre vous et votre notaire pour bien clarifier votre désir de purger la plus-value de la cession d’un bien que vous souhaitez vendre.
Plus concrètement, un exemple :
Imaginons que vous vendiez un appartement résidence secondaire et locative que vous détenez sur la Côte d’Azur.
Ce bien vaut aujourd’hui 400 000 € mais vous l’avez acheté 8 ans auparavant pour la somme de 280 000 €.
Le donateur qui a 55 ans cède la nue-propriété du bien en question à ses deux enfants pour une valeur de 200 000 € (chacun des enfants pouvant recevoir une donation de 100 000 € tous les 15 ans sans droits de succession) ;
Le donateur conserve l’usufruit du bien d’une valeur de 200 000 €.
Lors de la vente, les deux nu-propriétaires ne supportent pas d’impôt sur la plus-value.
Et le donateur supportera la plus-value uniquement sur la moitié du bien.
On a économisé 50% de l’impôt sur la plus-value, tout en transmettant sans frais 100% du bien aux héritiers.
L’usufruit rejoignant sans droit de succession la nue-propriété au décès du donateur.
Et l’impôt sur la plus value est complètement purgé.
Christophe Grenet.
Votre Expert.
Gérant de la société La Peyrouse Finance
Source : librement inspiré d’un article sur Cyrusconseil.fr
