« Viens à la maison, y a le printemps qui chante … » ou les différentes façons d’investir dans l’immobilier neuf !
Si l’on s’en tient au marqueur qui nous occupe … pour ne pas le citer : « le, ou la COVID »…
L’avant, on connaît ! L’après, on spécule …
Mais le pendant dure, les « variants » se tenant en embuscade !
Aussi faisons fi, ou plutôt faisons avec… pour ne pas cesser de vivre et continuons d’avancer, de se projeter (il paraît que c’est bon pour la santé ! ).
Continuons donc d’investir dans les actifs tangibles tels que l’immobilier qui, de tous temps à jamais, constitue l’investissement préféré des français !
D’une façon générale, le terme « immobilier neuf » s’applique aussi bien aux logements qui ne sont pas encore construits ou en cours de construction (on parle de VEFA) qu’aux logements qui sont déjà réalisés.
Si le logement n’a jamais été habité et a fini d’être construit depuis moins de 5 ans, alors il est considéré comme neuf.
On appelle ces logements « clé en main ».
L’immobilier neuf : les avantages
L’investissement dans le neuf vous met à l’abri des travaux pendant de longues années.
Et pour cause : tant les matériaux que les équipements sont neufs !
Cela concerne aussi bien le logement que les parties communes, toit, cage d’ascenseur, et d’escalier. Ces coûts d’entretien réduits et fixes vous permettent de sécuriser la rentabilité de votre investissement.
Des frais de notaire réduits
Les frais de notaire dans le neuf s’élèvent à environ 2 % du montant du bien immobilier acquis.
Un pourcentage bien inférieur à ce qui se pratique dans l’ancien. Les frais de notaire pour les biens anciens peuvent atteindre jusqu’à 8 % du prix d’achat.
Par exemple :
Si vous envisagez d’acquérir un appartement neuf au prix de 200 000 €, les frais de notaire seront d’environ 4 000 €.
Mais si vous achetez un appartement avec le même budget dans l’ancien, vous aurez à régler plus de 14 000€ de frais de notaire.
En achetant dans le neuf, vous économisez ainsi plus de 10 000 €. Une somme que vous pourriez utiliser pour un tout autre projet. 😉
De nombreuses garanties
Acheter dans le neuf vous permet également de bénéficier d’une protection juridique solide durant 10 ans.
Différentes garanties sont assurées par le promoteur et sont obligatoires.
Elles garantissent une sécurité pour les acheteurs.
Le logement neuf est couvert par de nombreuses garanties qui engagent la responsabilité du constructeur :
- La garantie de parfait achèvement : le constructeur dispose d’un an pour mettre le logement en conformité si des défauts ont été mis en évidence lors de la livraison.
- La garantie décennale : elle couvre les vices et malfaçons pendant 10 ans.
- La garantie de bon fonctionnement
- La garantie de prix ferme et définitif
- La garantie financière d’achèvement
- La garantie biennale : tous les équipements (radiateurs, robinetterie, volets, portes…) sont garantis pendant deux ans.
Une exonération de la taxe foncière
Bonne nouvelle !
Quand vous achetez dans le neuf, vous pouvez aussi bénéficier d’une exonération de la taxe foncière pendant deux ans 🤩
L’exonération débute le 1er janvier de l’année suivant l’achèvement du logement neuf et s’applique sous réserve de plusieurs conditions.
L’exonération de la taxe foncière peut être totale ou partielle et va dépendre de la commune dans laquelle se situe votre logement.
Pensez à vous renseigner avant de faire la demande d’exonération aux Finances Publiques.
Les aides d’achat pour l’immobilier neuf font partie intégrante des avantages
En plus, vous avez de la chance car elles sont nombreuses :
- Frais de notaire réduits
- Prêt à taux zéro
- Tva réduite à 5.5% à la place de 20% (sur certaines opérations)
- Prêt social location-accession
- La Loi Pinel qui permet de bénéficier d’un crédit d’impôt allant jusqu’à 63 000 euros pour un investissement locatif
Alors, si nous reprenons :
1- Immobilier neuf : investir dans sa résidence principale est un bon début
a) Un appartement dans un immeuble neuf permet sous conditions de bénéficier du prêt à taux zéro.
⚠️ Il faut être vigilant sur les points suivants : l’adresse, l’exposition, l’étage élevé pour la vue, le balcon pour supporter plus facilement un éventuel re-confinement…
b) Une construction au printemps pour des raisons évidentes de gestion climatique et logistique permet également, sous conditions, de bénéficier du PTZ (prêt à taux zéro).
⚠️ Les points de vigilance restent, pour partie, les mêmes (l’adresse, l’exposition, la vue, le jardin…).
c) Investir dans du neuf = logement confortable
Les avantages ne se limitent pas à l’aspect financier !
Fonctionnel, lumineux et bien agencé, le logement neuf offre un cadre de vie agréable à ses habitants.
La domotique et les nouvelles technologies se mettent également au service des locataires.
Visiophone, fibre optique, volets roulants, ces équipements modernes facilitent le quotidien et améliorent le confort de vie.
Les biens immobiliers neufs respectent les normes thermiques et environnementales les plus récentes (orientation du bâtiment, isolation thermique et phonique).
2- Immobilier neuf : investir dans du locatif
Un investissement locatif est un investissement dans un bien immobilier qui est ensuite loué afin de produire des loyers servant à rembourser l’emprunt contracté par l’investisseur ou à rémunérer le capital investi.
Investissement locatif et défiscalisation : certains investissements locatifs permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt, c’est à dire une défiscalisation.
Nous pouvons recenser à ce jour les dispositifs suivants :
a) Investissement en loi Pinel (anciennement Duflot, Scellier et Robien) : Investir dans le neuf avec mise en location du logement.
Très avantageux, le dispositif Pinel permet de déduire de ses impôts jusqu’à 21 % du montant de l’achat du bien neuf.
Pour bénéficier de ce soutien à l’investissement locatif, le propriétaire d’un logement neuf doit respecter certaines conditions :
- Acheter dans une zone éligible où la demande est plus importante que l’offre.
- Respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
- S’engager à louer pendant une période minimale de 6 années, pouvant être portée à 9 ou 12 ans pour bénéficier du maximum de réduction d’impôts.
- Le logement neuf respecte les normes environnementales RT2012.
- L’investisseur a la possibilité de louer à ses enfants.
b) Investir en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) : Se couple tout à fait avec les autres types d’investissement (Loi Pinel, Censi-Bouvard, Malraux, Déficit Foncier).
c) Investir dans une résidence services neuve en loueur en meublé non professionnel (LMNP) : régime classique avec amortissement de l’immobilier, ou option Censi-Bouvard avec réduction d’impôts de 11%.
Dans ce dernier cas, l’investissement est possible en résidences Services Séniors, en EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Agées Dépendantes) et résidences pour Etudiants.
L’investisseur récupère la TVA sur le prix d’achat neuf.
d) Investir en démembrement de propriété : l’acquisition de la nue-propriété, à un prix décoté, sachant que l’usufruit est acquis par un Bailleur Social en général pour une durée comprise entre 15 et 20 ans.
Comment réaliser votre projet ?
Par le biais d’un financement :
a) Le financement de la résidence principale se fait par un prêt amortissable. Parfois, un prêt aidé de type PTZ (prêt à taux zéro) se combine avec ce dernier pour financer le bien.
Le banquier peut pratiquer un lissage pour obtenir une échéance constante sur toute la durée du prêt, ce qui a pour effet d’augmenter la capacité d’endettement de l’emprunteur.
Un financement 110% est possible (avec frais de notaire et frais d’emprunt inclus).
Mais pour consolider le dossier, il vaut mieux un apport au moins du montant des frais de notaires.
b) Un investissement locatif peut être fait en souscrivant un emprunt.
La souscription d’un prêt a comme avantage de pouvoir fiscalement déduire de ses revenus fonciers le montant des intérêts versés.
Certaines banques prévoient des montages avec zéro euro d’apport.
Il est même possible de prévoir un crédit in fine, c’est à dire un crédit dont le capital est remboursé en une seule fois à la fin du prêt.
c) Les taux d’emprunt restent historiquement bas. De plus, les conditions d’octroi ont été allégées et assouplies !
On ne croise plus le taux d’endettement avec le reste à vivre.
La phrase pour vos dîners en ville :
« Dans un monde où, face à une situation inédite, le verbe vient à manquer ou du moins l’éloquence, n’y aurait-il plus de sujet, ou alors plus qu’un seul en fait : balcon ou jardin ?! »
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