Focalisons-nous, ce mois-ci, sur la préparation de la présentation de votre situation. Et le calcul de votre endettement pour la mise en place de votre dossier d’emprunt.
En effet, inutile d’attendre de pouvoir emprunter pour calculer l’endettement.
Ainsi vous pourrez voir où vous en êtes, préparer votre dossier. Et faire ce que l’on appelle communément le « ménage » sur vos comptes.
Et agir sur les points que vous pouvez changer pour améliorer votre présentation.
Ainsi, sachez que le banquier va étudier votre situation à l’instant « T » avec un recul sur 3 mois.
IMPORTANT :
- Dans la mesure du possible, éviter les soldes débiteurs, les incidents de paiement. Et ce, au moins pendant ces 3 mois de recul.
- Avoir un solde créditeur à la fin du mois serait un plus.
- Montrer votre capacité à épargner appuierait également votre dossier (abonder mensuellement sur un contrat d’assurance vie par exemple).
Définition du taux d’endettement : le taux d’endettement permet de mesurer votre dette par rapport à vos sources de revenus. Il est donc le rapport entre vos revenus et vos charges dans leur totalité et est déterminé en pourcentage.
Mais revenons au calcul à effectuer :
La somme de toutes vos charges divisées par la somme de tous vos revenus, autrement dit :
Taux d’endettement = ((montant des mensualités + charges fixes) / revenus (salaires nets + autres revenus)) x 100
Le reste à vivre est l’autre élément important pour le calcul de votre endettement.
Avant de vous accorder un prêt, la banque va également s’interroger sur la somme qu’il va vous rester une fois la mensualité de votre prêt et vos charges incompressibles déduites de vos revenus.
Pour calculer votre reste à vivre, il suffit de suivre cette formule :
Revenus – (mensualité de prêt + charges)
À noter : plus le montant de votre reste à vivre est élevé, plus la banque est rassurée concernant vos capacités à rembourser votre prêt.
Le taux d’endettement toléré par les banquiers est de 33%.
En comptant la nouvelle charge de la mensualité du prêt immobilier mis en place !
Exceptionnellement, il peut aller jusqu’à 35% d’endettement si le dossier est solide.
Conjointement étudié, le reste à vivre doit être au moins de 400€ par personne au foyer.
Pour essayer de débloquer une situation afin d’obtenir un prêt (à cause d’un endettement trop élevé …), plusieurs possibilités s’offrent à vous :
- Il vaut parfois mieux diminuer son apport et rembourser par anticipation des crédits conso.
- En effet, ces derniers sont généralement de courte durée à des taux élevés. Et ils «rognent» une grande partie de la capacité d’emprunt
- On peut aussi regrouper les crédits consommation.
- Mais on peut également augmenter son apport.
- Emprunter sur une plus longue durée est une piste.
- Avoir recours aux prêts aidés (prêt à taux zéro de l’Etat, prêt à taux zéro que la mairie accorde sur le lieu d’investissement), prêt à l’accession sociale, le 1% patronal…
- Prêt bonifié pour les fonctionnaires.
- Si votre banque le propose, vous pouvez aussi avoir recours au lissage de prêts.
Le saviez-vous ? Est considéré comme surendettée, une personne dont le taux d’endettement est supérieur à 50% et pour laquelle le rachat de crédit n’est plus accessible.
Le chiffre de 33% était souvent considéré comme un seuil d’endettement au-delà duquel les banques ne vont pas.
En fait, la réalité est plus complexe.
Le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande depuis janvier 2021 un taux d’endettement maximum de 35% (assurance de prêt comprise) contre 33% auparavant.
Au dessus, les banques considèrent que le risque de défaut de remboursement est trop important.
30% c’est très souvent le taux d’endettement maximal demandé par les banques lors d’une demande de prêt avec des revenus modestes ou peu réguliers.
Il n’y a pas de reste-à-vivre minimum ou maximum exigé par les banques.
Cependant, on estime que chaque personne du foyer doit disposer de 400€ minimum par mois (selon les banques, ce chiffre peut être plus élevé) pour subvenir à ses besoins de confort.
En dessous de ce reste-à-vivre, les banques seront frileuses pour vous accorder un prêt.
Maintenant pour votre information, comment sont déterminés les taux longs :
« Les taux longs réagissent aux anticipations de croissance de l’économie et à l’inflation.
Sur le marché obligataire (supérieur à 1 an), les taux longs correspondent aux cours auxquels les obligations d’Etat s’échangent sur les marchés.
La référence est d’ailleurs l’obligation d’Etat à échéance 10 ans.
Les taux longs proposés sont la rémunération des placements dits « sans risque » sur le moyen et long terme car l’Etat est couramment présenté comme l’argent économique le moins risqué.
À titre d’exemple, les taux longs s’élevaient à 0.30% en début d’année 2022, ils sont actuellement sur des niveaux de 3% (fin octobre 2022).
Quels sont les impacts des taux longs ?
Les taux longs exercent une influence sur les crédits immobiliers long terme à taux fixe.
Ainsi, la hausse des taux longs augmente le taux d’intérêt des crédits car la banque va devoir emprunter cette somme sur les marchés obligataires (prix du refinancement) à un taux d’intérêt plus élevé.
Par ailleurs, si nous prenons l’exemple de l’année 2022, la hausse des taux longs rend inintéressante toute renégociation de prêt car, dans ce contexte, les taux d’intérêt du marché sur l’immobilier sont dans la majorité des cas supérieurs à ceux octroyés ces dernières années.
Côté placement, la hausse des taux longs renforce les rendements proposés notamment par les entreprises sur le marché obligataire. »
Selon Avy Amiel (La Financière de l’Echiquier).
La phrase pour vos dîners en ville :
« – Mon conseiller financier me disait dernièrement qu’emprunter sur une longue durée reste intéressant même si les taux d’emprunt ont augmenté !
Il me faut juste trouver la pépite qui me poussera à franchir le cap de l’accession à la propriété.
En même temps, si c’est le beau gosse de « l’agence » que l’on peut voir sur Netflix qui me le propose, je serai certainement enthousiaste et encline à la signature ! 😉 »
