Le paiement viager constitue une modalité efficace de monétisation de l’immobilier de jouissance.
Il facilite ainsi le financement de la retraite des propriétaires.
Par exemple, pour :
- La conversion d’un capital immobilier en rente viagère est un argument économique.
- La nécessité de prévoir des ressources complémentaires pour compenser la baisse des revenus de remplacement type retraite. Et monétisation du patrimoine dont on a la maitrise : à savoir, le patrimoine immobilier résidentiel (résidence principale) dont on peut se réserver la jouissance.
Le ratio actifs/retraités va continuer à se dégrader.
Alors espérer le maintien actuel du niveau des retraites repose sur un optimisme irrationnel.
On prend conscience aujourd’hui, que ce mode opératoire trouve de plus en plus de propriétaires intéressés.
Le viager peut offrir une certaine sécurité financière !
Le viager consiste à vendre un bien immobilier à un tiers en échange du versement d’une rente viagère périodique (mensuelle, trimestrielle ou annuelle).
Cette rente peut s’accompagner d’un bouquet.
C’est-à-dire une somme d’argent versée comptant au moment de la signature de l’acte de vente.
Il faut distinguer deux types de vente en viager :
- Le viager occupé : le vendeur cède son bien à l’acquéreur mais conserve son droit d’usage et d’habitation. Il peut donc continuer de l’occuper jusqu’à son décès.
- Le viager libre : le vendeur cède son bien à l’acquéreur qui peut l’occuper dès la signature de l’acte de vente sans avoir à attendre le décès du vendeur.
Le principe d’aléa :
La vente en viager repose sur le principe d’aléa.
En effet, ni le vendeur ni l’acquéreur ne savent au moment de la signature de l’acte de vente pour quel montant le bien sera acquis.
Puisque ce montant dépend de la date du décès du vendeur.
Une vente en viager dans laquelle l’aléa est absent peut être annulée.
C’est notamment le cas si le vendeur, malade au moment de la signature de l’acte de vente, décède dans les 20 jours qui suivent.
La rente viagère, comment déterminer son montant :
Le montant de la rente viagère est fixé dans l’acte de vente et doit prendre en compte plusieurs éléments :
- La valeur foncière du bien
- L’âge du vendeur
- Le versement d’un bouquet et son montant
- Le statut libre ou occupé du bien vendu en viager
Par ailleurs, un bien vendu en viager occupé connaît nécessairement une décote de sa valeur foncière.
Et ce, afin de compenser la privation du droit d’usage et d’habitation subit par l’acquéreur qui court jusqu’au décès du vendeur.
La rente viagère connaît une régime fiscal avantageux
Bien que soumis à l’impôt sur le revenu, la rente viagère bénéficie d’un abattement dont le montant varie selon l’âge du vendeur au moment du premier versement de la rente.
Seule une fraction de la rente viagère est imposée :
- 70% pour un premier versement à moins de 50 ans
- 50% pour un premier versement de 50 à 59 ans
- 40% pour un premier versement de 60 à 69 ans
- 30% pour un premier versement à plus de 69 ans.
Le bouquet est quant à lui exonéré d’impôt.
Le vendeur n’a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni des travaux votés pas le syndic de l’immeuble, par exemple, même s’il continue d’occuper le bien.
En revanche, s’il occupe le bien, le vendeur continue de s’acquitter de la taxe d’habitation.
Maintenant les avantages du viager pour l’acheteur :
Il peut échelonner son paiement grâce à la rente viagère.
En effet, son fonctionnement est similaire à celui d’un crédit.
Sauf qu’il en est redevable auprès du vendeur et non d’une banque et qu’en conséquence aucun frais ne s’y attache.
La rente viagère étant soumise à l’aléa que constitue la date de décès du vendeur, il n’y a en revanche aucun moyen de prédire une bonne affaire financière.
En résumé :
Le viager peut potentiellement présenter l’avantage d’acquérir un bien à un prix inférieur à sa valeur réelle.
Tout comme il peut conduire à acheter le bien à un montant supérieur.
Mais de nouveaux acteurs (spécialisés en immobilier et en ingénierie patrimoniale) ont modernisé le concept afin de réduire le risque côté vendeur et de sécuriser l’opération côté acheteur.
Viager traditionnel versus viager nouvelle version :
Le scénario catastrophe du viager traditionnel : pour le vendeur qui perçoit un bouquet (somme immédiate) et une rente en fonction de son espérance de vie.
La promesse de revenus dépend de sa longévité.
Du coup s’il décède avant, il aura perçu moins que ce à quoi il pouvait prétendre et ses héritiers seront alors floués !
La solution consiste à lui préférer la vente en nue-propriété.
Le senior vend le bien tout en se réservant l’usufruit.
Il garde la possibilité d’occuper le bien jusqu’à son décès ou de le louer.
Le capital perçu est alors utilisé pour se fabriquer des revenus financiers.
Le bien est évalué à sa valeur de marché, de laquelle on retranche une décote qui correspond au montant des loyers que ne percevra pas l’acquéreur pendant la durée correspondant à l’espérance de vie du vendeur.
Si toutefois le vendeur décède avant, ses héritiers toucheront de la part de l’acheteur une soulte.
Et, s’il vit plus longtemps, une assurance souscrite sous forme d’une prime unique (de 3 à 5 % de la valeur du bien) par le vendeur, qui, au moment de la vente, indemnise l’acquéreur.
Ainsi, dans la nue-propriété, Il n’y a pas de surprise.
Tous les paramètres sont fixés à l’avance.
La formule permet de monétiser son patrimoine immobilier en toute sécurité sans prendre le risque de brader le bien.
Atouts :
Pour le vendeur :
Plus sécurisée que le viager, la vente en nue-propriété permet, entre autres de :
- disposer de liquidités pour faire des travaux
- ne pas être obligé de déménager dans un bien plus petit
- rendre liquide son patrimoine
- alléger les droits de succession, voire commencer à le transmettre de son vivant.
Pour l’acheteur :
- Il transforme des loyers en baisse de prix de l’acquisition tout en échappant à leur taxation.
- Pas besoin de souscrire de garantie loyers impayés.
- Il réduit le montant imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Il est indispensable de se faire accompagner d’un notaire afin de vendre un bien en viager.
Le notaire saura par ailleurs vous aiguiller pour déterminer le montant du bouquet et de la rente.
Ne pas exclure cependant la négociation entre vendeur et acheteur.
La phrase pour vos dîners en ville :
« – Il paraît qu’en parler ne fait pas mourir… J’ai envie de voyager depuis trop longtemps maintenant.
Mais je n’avais pas assez de temps quand j’étais en activité. Et aujourd’hui mes revenus de retraite sont trop faibles.
Je songe sérieusement à « donner ma maison en viager » pour avoir un complément pour jouer.
Il est plus que temps, grand temps, mieux vaut tard que jamais !
J’avoue, je suis peut-être un peu perturbée par le changement d’heure, et le temps qui court, et le temps qu’on nous prend… »
Source : Magazine Gestion de Fortune n°341 (12/2022), economie.gouv.fr et magazine Le Point Spécial Placements (04/2023)
