En ce sens, l’article de « Mieux vivre votre argent » n°471 du mois d’octobre 2021 est très bien fait. Et je vais vous en livrer les paragraphes, selon moi, les plus parlants ! Parlons donc « colocation » :
« En matière d’immobilier locatif, il existe presque autant de stratégies que de profils d’investisseur.
Toutefois, si une tendance a émergé ces dernières années, c’est bien l’essor de la colocation.
Un concept né au Etats-Unis dans les années 80. Il a été popularisé par la série télévisée « Friends » dans les années 90, puis par le film de Cédric Klapisch « L’Auberge espagnole » (2002).
Cette formule permet de doper la rentabilité d’un bien de type familial. Et ce tout en apportant une réponse efficace au déficit structurel de logements en France.
L’idée est simple : plusieurs personnes, les colocataires, partagent la location d’un meublé, maison ou appartement, dans le cadre de leur résidence principale, généralement dans une commune où le marché est tendu.
Le bailleur y trouve lui aussi son compte : il touche un loyer supérieur à celui auquel il pourrait prétendre pour une location classique.
En adoptant le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il peut déduire les charges et amortir l’investissement de manière forfaitaire (abattement de 50%). Ou mieux, au réel, afin de diminuer encore plus l’assiette imposable des loyers perçus.
La colocation est une bonne option pour des budgets intermédiaires.
Par rapport à la détention de plusieurs petites surfaces, cela permet de réaliser des économies d’échelle, avec une gestion simplifiée.
L’équation financière d’un investissement en colocation s’articule autour de plusieurs variables, dont l’emplacement et la configuration du logement.
La tentation peut être forte de maximiser le nombre de chambres.
⚠️ Attention toutefois à ne pas pousser le bouchon trop loin.
Car à trop vouloir optimiser la rentabilité via la multiplication des chambres, on détériore l’attractivité du logement.
En moyenne, l’investissement pour une colocation s’élève à environ 250 000 €, travaux compris !
Mais il possible d’abaisser ce montant tout en augmentant la rentabilité.
Et ce en ciblant la périphérie des grandes villes ou les villes moyennes.
Particulièrement celles qui abritent une importante population étudiante.
Mais attention à ne pas idéaliser la colocation, qui comporte des risques.
Notamment dans son fonctionnement.
D’où l’intérêt de se faire accompagner par un professionnel qui saura gérer les dérapages.
En effet, la colocation est devenu un produit d’investissement à part entière dont la mise en œuvre peut-être entièrement déléguée. »
Le cabinet La Peyrouse Finance (si vous êtes intéressés par ce type de produits) pourra vous mettre en relation avec des professionnels spécialistes qui vous apporteront leur expertise au niveau de l’ébauche du projet, de la réalisation des travaux, de la décoration.
Ou plus simplement, si vous voulez vous éviter la leçon du mode opératoire, nous vous ferons l’offre clé en main !
Le succès d’un investissement en colocation est sous-tendu par une bonne préparation du projet, sur des critères immobiliers, financiers et humains.
Mode d’emploi des règles à suivre pour déjouer les pièges de cet habitat partagé :
- Bien choisir l’emplacement : une ville étudiante par exemple.
- Limiter le nombre de chambres : idéalement 3 ou 4 chambres.
- Equiper les espaces au goût du jour : un logement peu énergivore, mobilier moderne et confortable, cuisine design équipée, le wi-fi et l’abonnement à une plate-forme de diffusion de films et séries en streaming comme Netflix.
L’important est de se distinguer !
Côté sanitaires ou salles d’eau, il faut en prévoir idéalement une pour deux chambres.
- Privilégier les baux uniques : il existe deux écoles
- Celle où les colocataires sont liés solidairement par un seul bail au propriétaire.
- Celle où ceux-ci souscrivent, chacun de leur côté, un contrat individuel, directement avec le bailleur.
Le premier cas de figure est le plus favorable aux intérêts de ce dernier, car plus protecteur en cas de défaillance.
Dans l’hypothèse où un occupant cesse d’honorer sa quote-part de loyer, le propriétaire peu se retourner contre les autres.
Autre avantage : lorsque l’un donne congé, le bail continue de courir. À charge pour les colocataires qui demeurent dans les lieux de trouver rapidement un remplaçant.
Aucune rupture dans les flux financiers, donc.
Sauf lorsque le bail est résilié par les occupants, ce qui peut toujours arriver.
D’une manière générale, le bail unique induit une implication plus importante des colocataires, qui seront aussi plus respectueux.
- Impliquer les locataires dans la gestion : Entretenir une relation étroite avec les colocataires sans entrer dans une promiscuité envahissante est une règle de bon sens que tout propriétaire doit respecter.
Cette proximité sera précieuse pour couper à la racine les conflits qui pourraient surgir en cas de défaut d’entretien, de problèmes de comportements ou d’impayés.
- Enfin, prévoir la réversibilité du bien : Adapter un appartement ou une maison à la colocation, c’est bien. Mais conserver une grande modularité pour faire marche arrière toute, c’est encore mieux.
Car l’investisseur doit toujours envisager une revente prématurée, ne serait-ce que parce que le marché locatif peut évoluer, ou que la stratégie initiale peut échouer.
Christophe Grenet.
Votre Expert.
Gérant de la société La Peyrouse Finance
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