Ce mois-ci, notre expert vous propose un petit précis à l’attention des investisseurs dans l’immobilier.
- PARIS ET GRAND PARIS :
En proche banlieue, la formule du coliving a le vent en poupe.
Face aux difficultés d’accès au crédit, la clientèle d’investisseurs est forcée de s’adapter.
Une partie d’entre eux paie par exemple en cash, ou en injectant un apport personnel d’au moins 50%.
Et les budgets ont tendance à enfler, pour l’achat d’immeubles ou de plusieurs appartements.
Même si, globalement, l’activité est pour l’heure orientée à la baisse.
Investir dans l’ancien :
Les arrondissements parmi les moins chers dans Paris intra-muros sont le XVIIIème, le XIX et le XXème arrondissement.
Peu d’investisseurs parisiens optent pour le neuf.
Les plafonds de loyers à respecter y sont bien trop bas.
Mieux vaut se tourner vers la banlieue, aux plafonds de loyers moins contraignants et aux tarifs plus bas.
Avant d’investir vérifiez avec soin l’emplacement.
Il faut un bon réseau de transport et des commerces à proximité.
Optez pour une durée de neuf ans en Pinel, plutôt que douze.
Vous pourrez ensuite basculer en statut de loueur en meublé (LMNP).
- LILLE :
Priorité aux plus petites surfaces.
Faut-il y voir un effet du plafonnement des loyers ?
Ou de la hausse des taux d’intérêt et du durcissement des conditions de crédit ?
Toujours est-il que l’activité ralentit, les ventes dans le neuf ayant même reculé de 25% sur un an.
- LYON :
Fortes négociations sur les passoires thermiques.
Le coup de frein est net.
Suite à l’encadrement des loyers, les baux des appartements loués nus auraient ainsi fléchi de 3.4% en un an, selon SeLoger.
Quant aux prix d’achat, ils reculent en parallèle, notamment dans les arrondissements excentrés, comme le VIIème, VIII ET IXème.
Et les négociations sur les passoires thermiques, encore inenvisageables il y a quelques mois, se durcissent.
Les 4 quartiers où investir :
- Guillotière
- Sans-Souci
- Vaise
- Villeurbanne Gratte-Ciel.
- MONTPELLIER :
La vacance locative reste limitée.
La cote de l’ancien se stabilise enfin.
Et les bailleurs ne courent a priori aucun risque de vacance.
Quand un locataire donne son préavis, il est rapidement remplacé, souvent en une semaine.
- STRASBOURG :
Oubliez la location saisonnière !
Les loyers sont nettement à la hausse (selon SeLoger +4.2% sur un an), mais les prix aussi…
Pour faire remonter son rendement, pas d’autre choix que de viser les studios excentrés, ou la formule de la colocation meublée.
- MARSEILLE :
L’encadrement des baux va débarquer.
Dans la ville, près de 8 annonces de location sur 10 concernent des logements meublés.
Les investisseurs se bousculent encore.
Ils arrivent de Lyon, ou de Paris, et même, depuis ces derniers mois, d’Angleterre ou d’Italie.
Mais la mise en place, confirmée, de l’encadrement des loyers pourrait freiner ces ardeurs.
Les 4 quartiers où investir :
- 1er arrondissement
- V ème arrondissement
- VI ème arrondissement
- VII ème arrondissement.
- NANTES :
Des surfaces en Pinel+ bientôt commercialisées.
Alors que la cote se stabilise, les conditions d’octroi de crédit commencent à pénaliser les investisseurs.
Notamment ceux de plus de 40 ans et déjà endettés suite à un premier achat.
Un nombre croissant d’entre eux proposent désormais de payer comptant, entre 100 000 € et 200 000 €.
4 quartiers où investir :
- Centre-ville
- Sainte-Thérèse
- Croissant
- Bellier
- BORDEAUX :
Forte offre de neuf près de la gare.
L’encadrement des loyers, adopté en juillet dernier, commence, semble-t-il, à produire ses effets.
Même si les délais de relocation restent serrés, les baux ont en effet commencé à s’orienter à la baisse (– 0.8% sur un an, selon SeLoger).
Un reflux qui se fait, toutefois en parallèle de celui des prix d’achat (– 2.9%).
- RENNES :
Certaines ventes se font en 2 jours.
Après une hausse de 10% en 2 ans, le prix du mètre carré devrait se stabiliser dans les prochains mois.
Aux alentours de 4 100 € en moyenne, selon Meilleurs Agents.
Les investisseurs pourront profiter de cette accalmie, et viser un rendement avoisinant les 5%.
- NICE :
La colocation fait bondir la rentabilité.
Les biens qui arrivent sur le marché se vendent en 2 jours.
4 quartiers où investir :
- Le Port
- Hôtel des Postes-Wilson
- Riquier
- Carré d’Or
- TOULOUSE :
Le pic des prix semble atteint.
Avec plus de 500 000 habitants, la ville pourrait, à terme, rattraper la population de Lyon.
De quoi soutenir la demande locative (la vacance n’excède pas 1%), mais aussi les prix à payer par les investisseurs.
Le cap des 4 000 € le mètre carré est désormais franchi.
Le pic semble toutefois atteint si, selon Meilleurs Agents, la cote a progressé de 2.5% en 2022.
Elle pourrait refluer de 1% d’ici mi-2023.
4 quartiers où investir :
- Compans-Caffarelli
- Saint-Michel
- Minimes
- Lalande.
Christophe Grenet.
Votre Expert.
Gérant de la société La Peyrouse Finance
Source : Librement inspiré d’un article du magazine Capital n°378 du mois de mars 2023.
