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Déficit foncier : La Peyrouse Finance

Je vous propose, ce mois-ci, de vous parler du déficit foncier.

En effet, ce sujet fera partie d’un triptyque s’articulant comme suit :

  • Avril : Déficit foncier
  • Mai : Monument historique MH
  • Juin : Investissements en Malraux

Mais revenons au sujet qui nous occupe aujourd’hui :

Définition du déficit foncier : Dans le cadre d’un investissement locatif, vous pouvez bénéficier d’un coup de pouce fiscal si vos charges sont supérieures à vos recettes.

Cette situation, appelée déficit foncier, vous permet de diminuer le montant de votre impôt. Lorsque vous réalisez certains travaux par exemple.

Le déficit foncier : qu’est ce que c’est ?!

Si vous êtes propriétaire d’un logement que vous proposez à la location nue (non meublée) et si vous avez opté ou si vous relevez du régime d’imposition au réel, vous pouvez déduire vos charges de vos recettes foncières.

Si le montant de vos charges est supérieur à vos recettes foncières, cette situation génère un déficit foncier.

Ce déficit foncier, c’est à dire la part de charges supérieure à vos recettes foncières, peut alors être déduit de votre revenu global (salaires ou pensions retraite par exemple) et vous permettre de diminuer le montant de votre impôt sur le revenu.

Régime réel/régime micro-foncier, quelles différences ?

Lorsque le montant de vos recettes foncières est inférieur à 15 000 € par an, et que les biens mis en location ne bénéficient pas d’un régime particulier, vous relevez de plein droit du régime micro-foncier.

Vous pouvez cependant décider d’opter pour le régime réel.

⚠️ Cette option est irrévocable pendant 3 ans.

Voici les différences entre les deux régimes d’imposition :

  • Le régime réel : il permet de déduire de vos recettes foncières vos charges selon les dépenses que vous avez réellement engagées au cours de l’année fiscale.

  • Le régime micro foncier : vous ne déclarez pas vos charges au réel, mais un abattement forfaitaire de 30% est automatiquement appliqué à vos recettes foncières, quel que soit le montant de vos charges.

Ce régime ne permet donc pas de produire un déficit foncier.

La déduction du déficit foncier est plafonnée.

Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus globaux jusqu’à 10 700 € de déficit foncier (ou 15 300 € dans certains cas particuliers).

Toutefois, l’excédent de déficit foncier peut ensuite être reporté et déduit 10 ans de vos seuls revenus fonciers.

Revenu global/revenu foncier : quelles différences ?

Lorsque vous louez un bien immobilier non meublé, les loyers (recettes) diminués des charges constituent vos revenus fonciers.

Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu et participent de votre revenu global.

En résumé, votre revenu global=revenus fonciers + autres revenus (salaires, prestations sociales ou familiales, pensions de retraite, etc).

Quelles charges pouvez-vous déduire de vos recettes foncières ?

Vous pouvez déduire de vos recettes foncières les charges suivantes :

1) Les frais de gestion et d’administration du bien (rémunération d’un concierge ou frais d’une agence immobilière, frais d’un syndic de copropriété, par exemple).

2) Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire, telle que la taxe foncière.

3) Les dépenses de réparation et d’entretien, qu’il s’agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou afin de faciliter sa location.

4) Les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété.

5) Les charges locatives, si vous n’êtes pas parvenu à les récupérer auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.

6) L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire.

7) Les primes d’assurance.

8) Les intérêts et frais d’emprunt.

⚠️ Les travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement ne peuvent en revanche pas être déduits de vos recettes foncières.  

LE SAVIEZ-VOUS ?

Les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos seules recettes foncières.

Vous ne pouvez donc pas les déduire de votre revenu global.

Lors du calcul du déficit foncier, vous devez déduire en priorité les intérêts d’emprunt de vos recettes foncières, avant de déduire ensuite les autres charges.

(Inspiré de economie.gouv.fr)

Christophe Grenet.

Votre Expert.

                                                                                   Gérant de la société La Peyrouse Finance

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