Avant toute chose, pour investir dans des SCPI, il faut comprendre leur fonctionnement et l’univers suivant les secteurs spécifiques dans lesquels vous les choisissez et constituez votre allocation.
Dans tous les cas, elles offrent :
- Un couple rendement/risque très intéressant
- Une délégation totale de la gestion
- Une diversification du patrimoine
- Une mutualisation du risque
- Un placement régulé par l’Autorité des Marchés Financiers
Le placement en SCPI permet de :
- Se constituer un patrimoine
- Préparer sa transmission
- Profiter d’une fiscalité allégée
- Déléguer la gestion locative
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobiliers) ou pierre-papier sont des fonds collectifs contrôlés par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers).
Elles sont gérées par des sociétés de gestion, elles-mêmes agrées par l’AMF.
Elles permettent d’investir dans l’immobilier dès 1 000 €.
Et ce, tout en profitant d’une gestion déléguée et d’une mutualisation des risques liés à ce placement immobilier.
Il en existe plusieurs formes, chacune apportant une réponse à un objectif de l’épargnant.
Nous pouvons distinguer les SCPI de rendement, les SCPI fiscales et les SCPI de plus-values.
- Les SCPI de rendement permettent à un épargnant de bénéficier de revenus potentiels complémentaires.
- Les SCPI fiscales apporteront une solution de défiscalisation intéressante (Pinel, Malraux, Déficit Foncier, Monuments historiques).
- Enfin, les SCPI de plus-value visent une valorisation du capital à long terme.
Les SCPI sont une solution d’investissement souple.
Et elles permettent à chacun d’investir en fonction de ses besoins, de ses moyens ainsi que de sa situation.
Un épargnant peut investir de différentes manières :
- à comptant
- à crédit en bénéficiant d’un effet de levier
- en démembrement temporaire en tant qu’usufruitier ou nu-propriétaire
- ou encore dans le cadre d’un contrat en assurance-vie.
Les différents univers immobiliers, en France mais aussi à l’étranger (Europe en général) :
- d’habitation, neuf ou ancien
- de commerces
- de bureaux
- d’entrepôts logistiques
- de locaux d’activité
- hôtelier
- lié aux métiers de la santé
L’investissement dans des parts de SCPI permet de faire fructifier votre patrimoine en quelques années.
Pourquoi investir dans des SCPI de rendement ?
Elles permettent aux investisseurs de percevoir des rendements élevés et ce malgré les crises traversées.
Car la plupart sont résiliantes.
Fiscalité et risques :
Il existe différentes solutions pour optimiser la fiscalité des SCPI.
Il y a différents types d’impositions suivant la situation de l’investisseur ou la situation géographique du parc immobilier.
Voici les différents risques à évaluer : liquidité des parts, perte de capital et risque locatif.
Mais alors comment se prémunir de ces risques ?
Comment bien les choisir :
Il existait en 2021 plus de 200 SCPI différentes.
De quoi s’y perdre.
L’objectif étant d’avoir le meilleur rapport rendement/risque.
Les critères de sélection mais aussi l’importance de l’allocation de portefeuille sont des éléments primordiaux dans toute stratégie de placement.
La solidité des SCPI bien diversifiées face à la crise renforce encore un peu plus la confiance des investisseurs pour ce type de support.
GLOSSAIRE DES SCPI :
- Distribution sur valeur de marché (DVM) :
Le taux de Distribution sur Valeur de Marché (DVM) est un indicateur de performance.
Il se détermine pour une année N par la division entre, d’une part la distribution brute avant prélèvements libératoires et sociaux versée (y compris les acomptes exceptionnels et quote-part de plus-values distribuées), et d’autre part le prix moyen d’une part.
- Évaluateurs (ou experts) immobiliers :
Le patrimoine d’une SCPI fait l’objet d’une expertise annuelle, réalisée par un expert immobilier indépendant.
Cette expertise sert de base au calcul de la valeur de réalisation et de la valeur de reconstitution de la SCPI (et éventuellement de son prix de souscription) pour l’année suivante.
- Prix moyen de la part :
Le prix moyen d’une part est la moyenne (au titre d’un exercice ou d’une période donnée) des prix de part payées par les acquéreurs (droits et frais inclus) et pondérés par le nombre de parts acquises au cours des échanges successifs.
- Prix de souscription :
Il s’agit du prix total acquitté par le souscripteur pour accéder à la SCPI, il inclut donc la commission de souscription.
- Prix d’exécution :
Ce terme concerne les SCPI à capital fixe.
Le prix d’exécution est le prix d’échange hors frais, déterminé par la confrontation des ordres d’achat et des ordres de vente.
C’est donc le prix perçu par celui qui vend ses parts.
L’acheteur doit de son côté régler, en plus du prix d’exécution, la commission de la société de gestion et les droits d’enregistrement immobilier.
- Société Civile De Placement Immobilier (SCPI) :
Elles ont pour objet d’acheter, d’entretenir et de gérer un patrimoine immobilier locatif (d’habitation et/ou d’entreprise) pour le compte de leurs associés.
Les loyers encaissés par la SCPI permettent de verser aux associés des dividendes.
- SCPI à capital fixe :
Le nombre de parts composant le capital est fixe, à moins que la société de gestion ne décide de procéder à une augmentation de capital.
En dehors des périodes d’augmentation de capital, il est possible d’acquérir des parts uniquement si un autre associé souhaite en céder.
- SCPI à capital variable :
Le nombre de parts varie à tout moment au gré des souscriptions/retraits de parts.
- Taux d’occupation financier :
Le taux d’occupation financier exprime le rapport entre les loyers effectivement perçus par la SCPI et ceux qui seraient encaissés si l’ensemble du patrimoine immobilier était loué.
- Taux de rentabilité interne (TRI) :
Le TRI est un indicateur de performance.
Il mesure la rentabilité d’un investissement sur une période donnée (5, 10, 15 ou 20 ans par exemple), en intégrant tous les flux négatifs (investissement initial) et positifs (encaissement des dividendes annuels et du prix de vente à l’issue de la période considérée).
- Valeur de réalisation :
La valeur de réalisation d’une SCPI représente la valeur totale du patrimoine immobilier détenu, déterminée par l’expertise annuelle, augmentée de la valeur nette des autres actifs de la société.
Il s’agit autrement dit du prix que retirerait la SCPI de la vente de la totalité des actifs à une date donnée.
- Valeur de retrait :
Ce terme concerne les SCPI à capital variable.
La valeur de retrait est égale au prix de souscription diminué de la commission de souscription hors taxe.
Il s’agit du prix que percevrait l’associé qui vendrait ses parts de SCPI.
Christophe Grenet.
Votre Expert.
Gérant de la société La Peyrouse Finance
Source : inspiré entre autre du site assurancevie.com
