Décrocher un crédit devient de plus en plus difficile, voici donc quelques conseils pour vous y aider !
Primo-accédants : soyez irréprochables.
Au printemps, 40% des dossiers de prêts ont été jugés non finançables pour cause d’endettement excessif.
- Du coup, notre premier conseil serait d’assainir vos finances.
En effet, sur les 3 mois qui précèdent votre emprunt, il faudrait dans l’idéal « nettoyer vos comptes ».
Et cela est d’autant plus vrai dans un contexte de forte hausse des taux.
- Il faudrait si possible ne pas avoir d’emprunt à la consommation et surtout pas de prêts révolving.
Et si c’est le cas, essayez de les solder.
- Si vous avez un contrat d’assurance vie, il faut mettre en place une avance.
En effet, si vous disposez d’une épargne suffisante sur votre contrat d’assurance vie, demandez une avance.
Il s’agit d’un prêt que l’assureur vous consent.
Son montant varie selon les contrats et les assureurs.
Il est par exemple plafonné à 80% de l’épargne constituée dans le fonds garanti en euros du contrat Afer.
Et il est plafonné à 50% de l’épargne en compte sur le contrat Cachemire Patrimoine Série 2 de la Banque Postale.
Qui dit prêt dit taux : ce peut être le taux moyen des emprunts d’Etat à long terme majoré d’un point ou le taux brut du fonds en euros de l’année précédente majoré d’un demi point.
Un crédit que vous devriez rembourser rapidement (3 ans maximum parfois reconductibles).
Faute de quoi, l’assureur ponctionnera votre contrat du montant de la dette.
À noter, les avances ne font l’objet d’aucune imposition.
- Sollicitez de l’aide :
Vous pouvez aussi voir avec votre famille, peut-être peuvent-ils vous faire un don pour avoir un bon apport sur votre projet.
De plus, la façon d’analyser les dossiers fait que, il ne suffit pas d’avoir un apport.
- Il faut aussi une épargne résiduelle en cas de coups durs (la chaudière qui casse, la voiture qui lâche, etc…).
- Regardez aussi du côté de votre épargne salariale.
Car il est possible de débloquer les fonds sans pénalité pour l’achat de la résidence principale.
- Il faudrait aussi essayer de fonctionner en compte créditeur.
Vous ne devez pas avoir d’agios ou d’incidents de paiements !
- Montrez aussi que vous êtes capables d’épargner tous les mois.
Fixez-vous un montant mensuel que vous placez sur des livrets, ou un contrat d’assurance-vie.
Préparez les documents pour prouver que vous avez ces placements, avec les montants qui y sont épargnés.
- Pensez aux prêts aidés :
Il existe plusieurs prêts consentis à des taux attractifs.
Le plus connu est le prêt à taux zéro (PTZ).
Profitez-en avant que ses avantages ne soient réduits comme vient de l’annoncer le gouvernement.
Ce crédit est accordé sous conditions de ressources aux primo-accédants et aux acheteurs qui n’ont pas été propriétaires de leur résidence principale au cours des 2 années précédant la demande de prêt.
Il permet d’emprunter gratuitement jusqu’à 40% du montant.
En revanche, il participe uniquement au financement d’un logement neuf ou ancien avec travaux.
Les travaux doivent représenter au moins 25% du coût de l’opération.
- Stratégiquement, il est judicieux de prendre l’assurance de prêt que vous propose votre banque (cela facilite l’obtention du prêt, car plus rentable pour eux).
En revanche, rien ne vous empêche de négocier un peu.
Notamment les quotités : 100% ou 150% par exemple au lieu de 200%.
Et il ne faut pas perdre de vue que vous pouvez la renégocier en externe plus tard. 😉
- Enfin, nantir son contrat d’assurance vie pour remplacer l’assurance emprunteur :
Vous pouvez faire l’économie de l’hypothèque et de l’assurance du prêt en apportant votre contrat d’assurance vie en garantie à la banque.
À condition que celui-ci soit suffisamment alimenté pour couvrir le crédit.
Pour cette opération, les contrats en fonds en euros ont la préférence des banquiers.
Le nantissement ne met pas un terme à votre contrat.
Vous pouvez continuer à l’alimenter et les fonds sont valorisés.
Mais les retraits sont impossibles, sauf si le nantissement est partiel.
Et les arbitrages sur les unités de compte sont exclus.
Le nantissement cesse une fois le prêt remboursé.
Pour être valable, il doit faire l’objet d’un contrat écrit (articles 2355 et suivants du Code Civil).
⚠️ Attention, en cas d’impayés, la banque se rembourse sur le contrat !
Raccourcir sa durée de crédit permet souvent d’accéder à de meilleurs taux, mais augmente votre échéance de prêt.
Les emprunts en quelques chiffres :
- 25 ans : durée maximale d’un prêt immobilier.
- 4.45% : taux d’usure en juin pour un prêt de dix à vingt ans (4.68% au-delà).
- 35% : taux d’endettement maximum à ne pas dépasser pour obtenir un prêt.
- Secondo-accédants : le casse-tête de l’achat-revente
Au vu du ralentissement du marché immobilier, le prêt relais doit être envisagé avec prudence.
Définition du prêt relais : Le prêt relais est une avance de trésorerie que vous accorde une banque.
Elle fonctionne sur le principe d’un remboursement différé.
Durant sa période d’effet, c’est-à-dire jusqu’à ce que votre premier logement soit vendu, vous ne remboursez que ses intérêts.
Une fois la vente effective, le crédit relais est soldé.
Christophe Grenet.
Votre Expert.
Gérant de la société La Peyrouse Finance
Source : Le Revenu numéro spécial été 2023 et le magazine Mieux vivre votre argent du mois de juin 2023.
