Pour conclure notre triptyque, après avoir traité le déficit foncier et les monuments historiques, intéressons-nous à la loi Malraux.
La loi Malraux s’adresse aux contribuables qui souhaitent investir dans un appartement ou un immeuble à rénover destinés à la location.
L’immeuble doit se situer soit en secteur sauvegardé ou en Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain ou Paysager (ZPPAUP).
La réduction d’impôt est comprise entre 22% et 30%. Elle est calculée sur le montant des travaux dans la limite de 400 000 € par an (cf impot-et-solutions.fr).
La loi n°62-903 du 4 août 1962 complétant la législation sur la protection du patrimoine historique et esthétique de la France et tendant à faciliter la restauration immobilière, dite loi Malraux est une loi française concernant la préservation et la mise en valeur du patrimoine de France.
Investissez dans l’immobilier ancien de caractère et réduisez vos impôts !
Avec la loi Malraux, bénéficiez d’avantages fiscaux sur les travaux réalisés dans un immeuble entier.
D’après lerevenu.com :
« Rénover un bien ancien au centre ville permet de s’enrichir et de réduire ses impôts grâce à la loi Malraux.
À condition de ne pas surpayer le bien, d’optimiser le financement et la fiscalité.
Réaliser un investissement locatif en loi Malraux était réservé, il y a peu de temps, aux personnes disposant de revenus élevés et fortement imposées.
Cette opération de défiscalisation s’est démocratisée. Et elle a suscité un intérêt croissant depuis qu’elle a été exclue du plafonnement des niches fiscales. Au mieux, vous réduisez vos impôts de 120 000 €.
Le principe de cet investissement immobilier revient à acheter un logement dans un immeuble de caractère à rénover. Et une quote-part du montant des travaux de restauration est déduite de vos impôts.
En contrepartie, vous vous engagez à le louer 9 ans.
Décryptage du dispositif Malraux : un placement Pierre original avec une grosse défiscalisation
Pour entrer dans le cadre du Malraux, l’immeuble doit avoir un intérêt historique et ou architectural. De plus, il doit être situé dans un périmètre déterminé.
Il se trouve soit dans un site patrimonial remarquable (SPR), soit dans un quartier ancien dégradé (QAD) soit dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.
Ces localisations sont importantes, puisque le taux de réduction d’impôt est différent. Bien que les exigences en matière de qualité de travaux soient les mêmes partout.
- La réduction est de 30% lorsque l’opération est réalisée dans un immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ou dans un quartier ancien dégradé ou représentant une concentration élevée d’habitat dégradé.
- Elle est de 22% dans les cas prévus par l’article 199 tervicies du Code général des impôts.
Le principal avantage de l’investissement Malraux, c’est la réduction d’impôts sur le revenu.
Les travaux de rénovation, validés par l’architecte des bâtiments de France, font baisser votre facture fiscale à hauteur de 30% ou de 22% dans la limite pluriannuelle et globale de 400 000 € appréciée, par foyer fiscal, sur une période de quatre années consécutives.
Ne pas payer trop cher l’appartement !
⚠️ Attention, l’investissement doit être ciblé en fonction de l’impôt sur le revenu que l’on doit régler. Car, en cas de surplus, l’excédent éventuel de réduction d’impôt « MALRAUX » constatée au titre d’une année ne sera reportable que sur les trois années suivantes.
La bonne proportion des travaux est comprise entre 40 et 70 % du coût total de l’opération.
Tenez compte du coût du foncier et du coût total.
Le premier doit être au moins inférieur de 25% à la valeur du mètre carré d’un logement de même nature, en bon état dans le même quartier.
En revanche, l’investissement total (foncier + travaux) peut être supérieur de 5 à 10% au prix d’un logement neuf de qualité. Et ce, toujours dans le même quartier. Mais ce n’est pas systématique.
On est plus obligé de passer par la constitution d’une association foncière urbaine libre (AFUL) réunissant les copropriétaires ; mais depuis 2009, une autre solution existe.
C’est la VIR ou vente d’un immeuble à rénover.
Elle est fondée sur le même principe que la vente en état futur d’achèvement (VEFA).
Vous achetez une sorte d’offre groupée (foncier + travaux) qui est gérée par un professionnel.
Investir dans du Malraux , c’est s’engager à louer pendant neuf ans.
L’appartement est loué vide et à usage d’habitation principale.
La location doit intervenir dans les 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux.
Il est donc primordial de choisir une ville et un quartier où la demande locative est forte, où l’attrait pour le quartier est réel.
Dans ce dispositif, contrairement au Pinel, il n’y a ni condition de ressources du locataire, ni loyers plafonnés.
Cependant, il n’est pas possible de louer à un membre de son foyer fiscal, ni à un ascendant ou descendant.
Un délai de vacance d’un an entre deux locataires est toutefois possible.
En revanche, au-delà, il y a un risque de remise en cause de l’avantage fiscal.
Pour financer cet investissement, le recours à un prêt est recommandé. Puisque vous pouvez déduire les intérêts de vos revenus fonciers.
Ce sont les seules dépenses que vous déduirez de ces revenus, car les dépenses de travaux ne peuvent pas donner plusieurs avantages.
La rentabilité de tels investissements n’est pas extraordinaire : entre 2 et 3 %, et jusqu’à 4% avantage fiscal inclus.
Mais vous investissez dans de l’immobilier de caractère, répondant au confort et aux normes actuelles d’économies d’énergie.
De ce fait, vos charges futures seront moins importantes. Et vous n’aurez pas de travaux de réfection de façade, de toiture, de chauffage à prévoir avant bien des années. »
Pour conclure :
C’est un investissement à prendre avec précaution car il présente beaucoup de pièges à éviter !
Il est indispensable d’être accompagné (par le Cabinet La Peyrouse Finance, par exemple 😉) afin de réaliser cet investissement de manière sécurisée.
Christophe Grenet.
Votre Expert.
Gérant de la société La Peyrouse Finance
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