L’investissement en nue-propriété s’impose en cette fin d’année 2025 comme la stratégie reine pour les investisseurs avisés.
Que vous cherchiez à optimiser votre fiscalité, préparer votre retraite ou diversifier vos actifs, ce dispositif offre une réponse efficace.
Basé sur le démembrement de propriété, ce mécanisme vous permet d’acquérir les murs d’un bien (la nue-propriété) tandis qu’un tiers (souvent un bailleur institutionnel) en détient l’usage (l’usufruit) pour une durée temporaire de 15 à 20 ans.
Pourquoi la nue-propriété est-elle l’outil patrimonial par excellence aujourd’hui ? Voici les 4 piliers de son succès.
1. Une décote immédiate à l’achat (30 à 40 %)
Le premier atout est mathématique. Puisque vous ne jouissez pas du bien immédiatement, vous l’achetez avec une décote massive sur le prix.
- Prix réduit : L’acquisition se fait souvent à 60 % ou 70 % de la valeur en pleine propriété.
- Rendement implicite : Cette décote constitue votre gain futur. À la fin de l’usufruit, vous récupérez la pleine propriété automatiquement.
- Zéro frais au remembrement : La récupération de l’usufruit se fait sans frais, sans formalités et sans fiscalité supplémentaire. C’est un effet de levier mécanique et garanti.
2. Une fiscalité nulle : le paradis de l’investisseur
C’est souvent l’argument décisif pour les contribuables fortement imposés. Pendant toute la durée du démembrement, la nue-propriété est une « boîte noire » fiscale :
- Pas de revenus fonciers : Vous ne touchez pas de loyers, donc vous ne payez aucun impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux.
- Zéro charge : Taxe foncière, entretien, gros travaux… tout est à la charge exclusive de l’usufruitier bailleur.
- Aucune gestion : C’est un investissement 100 % passif. Aucune quittance à émettre, aucun locataire à gérer.
💡 Le levier du crédit : Si vous financez ce bien à crédit, les intérêts d’emprunt sont déductibles de vos autres revenus fonciers (si vous possédez déjà des biens locatifs). Cela peut générer une économie d’impôt comprise entre 28 % et 62 % du montant des intérêts !
3. L’arme absolue pour préparer sa retraite
La nue-propriété est une épargne retraite immobilière capitalisante. La fin du démembrement est souvent calée pour coïncider avec votre départ à la retraite. À cette date, vous récupérez un bien en pleine propriété que vous pouvez :
- Louer pour générer des compléments de revenus immédiats.
- Habiter (résidence principale ou secondaire).
- Revendre pour récupérer un capital net d’impôt (sur la plus-value de la décote).
De plus, c’est un excellent outil de transmission : donner la nue-propriété à ses enfants permet de réduire considérablement la base taxable des droits de donation.
4. Sécurité et diversification en zones tendues
Investir en nue-propriété, c’est souvent accéder à de l’immobilier haut de gamme ou très bien situé (zones tendues), là où la pleine propriété serait inaccessible. Avec une demande locative forte et la solidité de bailleurs institutionnels, vous sécurisez votre patrimoine tout en misant sur la valorisation foncière à long terme.
🥂 Pour briller lors de vos dîners de fin d’année :
Si l’on vous demande ce que vous faites pour votre patrimoine, voici la phrase à placer :
« Avec la nue-propriété, j’ai trouvé mon esprit de Noël : je prête l’usage, je garde la valeur… et au final, c’est moi qui fais la fête ! »
